29 MARS 2025

POURQUOI ET COMMENT INVESTIR EN SCPI EN 2025 ?

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POSSIBILITÉ DIVERSIFIER SON PATRIMOINE ET D'INVESTIR "VERT"

Puisqu’il s’agit d’un placement diversifié, vous détiendrez des parts de plusieurs biens immobiliers et aurez donc plusieurs locataires. Le risque de vacances locatives est donc limité contrairement à un seul investissement dans la pierre. Également, la durée des baux est beaucoup plus longue et avantageuse qu’entre particuliers. Les durées varient selon les sociétés et sont généralement comprises entre 3 ans et 15 ans. Certaines SCPI sont labellisées Investissement Socialement Responsable (ISR) et respectent des critères Environnementaux Sociaux et de Gouvernances (ESG).

Faible volatilité :

Puisqu’il s’agit d’immobilier, le risque n’est pas lié aux marchés financiers et sa volatilité est plus faible.
L’activité des SCPI est réglementée et régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Le risque majeur est celui de la faillite de la société : celle-ci détenant plusieurs biens, elle sera rachetée par une autre société de gestion ou procédera à la vente des biens pour rembourser les associés (les souscripteurs).
Il s’agit d’un placement dont le capital n’est pas garanti, comme tout placement.

En tant qu'experts, nous sélectionnons les SCPI les plus adaptées à vos souhaits. À la suite de nos analyses approfondies, nous pourrons vous conseiller sur la façon la plus optimale de les acquérir (en nom propre, en société, en pleine propriété ou en démembrement) et vous proposer un portefeuille adéquat.

COMMENT SÉLECTIONNER LES MEILLEURES SCPI ?

Il est possible de comparer les SCPI sur la base de différent critères et indicateurs :

Le taux de distribution : actuellement de nombreuses SCPI parviennent à distribuer plus de 5-6% de rendement, il faudra néanmoins veiller à l’âge de la SCPI, car bien souvent le taux de distribution des jeunes SCPI diminue aux bouts de quelques années.
La valeur de reconstitution : donne une indication sur la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI et la possibilité de voir le prix des parts se revaloriser.
La diversification géographique : en privilégiant les SCPI qui ne se concentrent pas uniquement sur les bureaux parisiens.
La durée des baux sera gage d’une stabilité de revenus, encore plus si les locataires sont solides et suffisamment nombreux.
La stratégie : diversifiée, commerce, bureaux, tourisme, logistique, santé. Il est important de ne pas se focaliser sur un seul secteur d’activité. Il peut être intéressant de se constituer un portefeuille de SCPI et ne pas opter pour une seule société de gestion.
Les frais d’entrée peuvent également être un critère de sélection, il existe de plus en plus de SCPI sans frais d’entrée, néanmoins il existe de bonnes SCPI avec des frais d’entrée élevée. Ce n’est pas l’unique critère à prendre en compte.
Délai de jouissance : il peut varier entre 3 (ce qui est rare) à 6 mois. Il est possible au travers de l’assurance-vie de raccourcir ce délai.
Le taux d’occupation financier : en privilégiant les SCPI dont le taux d’occupation financier est au moins supérieur à 90%
La liquidité : certaines SCPI sont aujourd’hui liquides, les détenteurs de parts n’arrivent pas à les revendre car il n’y a pas d’acheteurs en face.

En 2025, deux catégories de SCPI existent :

Les SCPI plutôt jeunes qui ont su profiter des opportunités de la crise récente pour acheter à bon prix. Ou des SCPI un peu plus anciennes qui ont su renouveler leur parc immobilier en encaissant des plus-values sur la revente de certains immeubles et profiter des opportunités plus récentes.
Les SCPI « paquebots » qui gèrent des patrimoines immobiliers de plusieurs milliards, qui ont vu leur prix de part s’écrouler en raison de leur manque de souplesse et/ou par leur manque de diversification.

COMMENT INVESTIR EN PART DE SCPI ?

Si votre souhait est d’investir sans alourdir votre fiscalité, ce type d’investissement est très flexible. Les possibilités sont multiples car vous pouvez opter pour la pleine propriété comme y souscrire en démembrement (soit de la nue-propriété soit de l’usufruit), vous pouvez également les acquérir via une société (SCI, SAS, SARL etc.). Les impacts ne sont pas les mêmes selon le mode de souscription. Les sociétés de gestion n’ont pas les mêmes stratégies et investissent dans différents secteurs géographiques (en France, en Europe et éventuellement en Amérique du Nord). Selon les pays, la fiscalité est souvent plus favorable qu’en France.

Il existe plus de 200 SCPI sur le marché actuellement, il n’est pas simple d’identifier quelles sont les SCPI qui présentent les meilleures opportunités.

Il convient tout d’abord de définir vos objectifs et votre situation fiscale.

Investir en nom propre sur des SCPI dont le patrimoine immobilier est situé uniquement en France alors que votre tranche d’imposition est élevée, va mener à une forte augmentation de votre fiscalité. Il existera donc plusieurs alternatives comme :

Investir en nue-propriété
Investir sur des SCPI dont le patrimoine immobilier est situé en Europe
Investir via une société
Investir en SCPI en les logeant dans une assurance-vie

UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER SANS CONTRAINTE EST-IL TOTALEMENT DÉLÉGUÉ ?

En effet, les SCPI recherchent le foncier (appartements, maisons, immeubles, locaux professionnels, entrepôts etc.). Elles procèdent aux analyses de rentabilités, étudient les travaux et réalisent les diagnostics. Une fois l’achat réalisé, elles gèrent l’intégralité des travaux de construction, reconstruction, rénovation, agrandissement, changement d’usage etc. À la fin du chantier elles mettent en location les biens, cherchent les locataires qui peuvent être des particuliers, des entreprises du secteur privé ou public. Les secteurs d’activités sont très variés : résidentiel, professionnel, commercial, bureaux, établissements scolaires ou médicaux. Elles rédigent également les baux et s’occupent de la revente du bien immobilier si une réelle opportunité se présente.

En souscrivant, vous serez propriétaire de parts. A l’image d’un bien détenu en direct, vous percevrez des revenus fonciers, comme une location nue. Il faudra donc déclarer ces loyers sur votre feuille d’imposition. Le second avantage est le rendement annuel oscillant entre 5% et 7% pour les bonnes SCPI. Nous vous conseillons de prévoir un horizon de placement de 5 ans minimum.

À QUI S'ADRESSE LES PARTS DE SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier, peut répondre à de nombreux besoins comme :

Diversifier et/ou développer votre patrimoine ;
Augmenter la rentabilité de vos liquidités sans le stress de la volatilité des marchés financiers ;
Percevoir des revenus complémentaires réguliers ou les anticiper avant votre départ à la retraite ;
Anticiper la transmission de votre patrimoine en réalisant un démembrement de la nue-propriété des parts à vos héritiers ;
Placer de la trésorerie d’entreprise.

Vous l’aurez compris, elles s’adressent aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative ? Face à l’inflation vous aimeriez gagner en pouvoir d’achat avec un placement qui ne nécessite pas d’implication de votre part ? Vous souhaitez donner du sens à votre épargne avec un placement plus responsable ? Cette solution d’investissement peut s’adapter à votre situation.

Olivier Toset - Expert en investissement immobilier

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